Ценовая ситуация в Юрмале
26.07.2012
Лига Кохтанен,
специалист по продажам недвижимости „Real Estate Jurmala”
В каком ценовом диапазоне совершалось большинство сделок до кризиса, и в каком совершается теперь?
- Чтобы более точно определить диапазон цен до кризиса и теперь, необходимо всётаки сегментировать сделки – например сделки в сегменте нового жилья «тогда» и «теперь» очень похожи по ценовым категориям, если говорим например о самом «ходовом» продукте недвижимости на рынке недвижимости тогда и теперь – т.е. – 3 (2 спальни) комнатная квартира, с гостинной и кухней, с 2 ванными комнатами и желательно с возможностью покупки местом парковки подземном паркинге, площадь – от 90 - 115 кв.м., близко к морю (желательно - 1-я-2я линия от моря).
Цены до кризиса такого жилья (большинство с «белой отделкой») за кв.м. варьировал от 4000 – 5500 Евро за кв.м. (и больше), на сегодняшний день кв.м. метр похожего жилья может стоить тоже в рамках 4000 – 5500 евро за кв.м.(и больше). Cегодня похожий продукт покупателю предлогают с полной отделкой.
Но – есть продукт на рынке недвижимости – так называемый неликвид – который не пользовался спросом до кризиса, и, теперь он также никому не нужен (например – участки под застрой в непонятных местах города, с проблемами к подключению к коммуникациями и доступу к инфраструктуре).
Вправе ли мы говорить, что сегодняшний «базовый покупатель» зарубежной недвижимости – это покупатель с небольшим бюджетом?
- Что означает – небольшой?! Если говорить о Юрмале, то после кризиса основным трендом покупки следовала цель – делать ВНЖ под покупку недвижимости – а это 100000 ЛВЛ (или 146 000 Евро) – разве это небольшой бюджет?
Какие сложности возникают у риэлтора в работе с таким покупателем?
- Если говорим о сумме покупки недвижимости в Юрмале до 100 000 ЛВЛ, то это в основном будут квартирные собственности в строения c «советского времени» или квартиры в новых проектах, но – без центральной локации.
И вообще, готовы ли оказались риэлторы к подобным «ценовым подвижкам»?
– Да! Риэлторы готовы к разным «подвижкам» на рынке недвижимости – надо уметь приспосабливается! Mы следуем принципу, что рынок двигается спросом – есть спрос – надо искать соответствующий продукт недвижимости. Проблема возникает в тот момент – когда нет соответствующий продукта на рынке – тогда приходиться работать с застройщиками или частными инвесторами, чтобы соотв. продукт создать.
Какой была «география покупок» до кризиса, и какой она является сейчас?
– По моему опыту – основными точками интереса инвестицый в Латвию являются Рига и Юрмала.
Произошли ли какие-то подвижки в географических пристрастиях покупателей?
- Думаю, что не особенно! Но – тем не менее бывают случаи продаж (не так много как в Риге, но интерес есть) в регионах таких как – Цесис, Елгава, Саулкрасты, в других красивых городах, что связано с ценой и прелестями конкретного места.
Какими были «базовые требования» к объектам у покупателей до кризиса, и какими они являются сейчас?
– До кризиса основная масса покупателей были местные жители, теперь – в регионе Юрмала – это в основном нерезиденты страны. До кризиса – покупатели могли рассчитывать на помощь со стороны банков (финансирование), а теперь в основном покупают за свои средства. До кризиса – спрос был больше чем предложение, покупалось всё «на лету», и кто первый пришел, тот первый купил! Теперь – спешки нет, соответствующиx вариантов можно найти. «Тогда» покупали практически всё подряд – вопрос соотв. Качества продукта во всех понятиях и цена – не было самым важным, теперь наоборот – покупатель – оценивает свою покупку – качество постройки, место, перспективу места, цену продукта, продукт должен уже быть готовым к пользованию, а до кризиса продукт продавался на стадии – полуфабрикатов разного уровня(чёрная, жёлтая, белая итп. oтделка). Теперь покупатель хочет за свои деньги «пощупать» то что он покупает.
Что изменилось здесь, какие сложности создало риэлторам, как заставило перестроить риэлторскую работу?
– Риэлтору это дало возможность искать новые пути в своей работе, подключаясь к процессу создания продукта недвижимости уже с точки 0 - помогая не только застройщикам, но и конце в концов и покупателям – создавать такой продукт недвижимости, который будет соответствовать общим трендам и требованиям сегодняшнего покупателя.
Какими были основные цели и, если можно так выразиться, основная «психология» покупок до кризиса, и каким все это стало сейчас?
- Основная цель покупки до кризиса – была желание заработать со спекуляциями на рынке недвижимости используя в основном чужие средства – выгодно купить и дорого продать, а теперь - цель покупки – правильно вложить и самим пользоваться недвижимостью под это получая возможность делать ВНЖ и спокойно двигаться по территории Шенгенской зоны.
На данный момент риэлторам повезло. Потому что покупатель – образован и дорожит своими средствами, он хочет получить полную информацию по ринку от риэлтора соотв. Региона, а это не даёт риэлтору прибывать в флегматическом состоянии, а двигает его в вперёд для досконального изучения рынка, чтобы дать клиентами полную информации о том что происходит на рынке.
Изменились ли (в сравнении с докризисными) требования клиентов к самим риэлторам – к набору услуг, качеству работы и т.д. Сложнее ли стало риэлторам работать, готовы ли они перестраиваться «под нынешнего клиента»?
– Ничего сложного нет, секретов успеха нет – только работать надо и надо любить свою работу!
В целом, если бы вы рисовали собирательный портрет докризисного и нынешнего покупателя – какие цвета использовали бы, какие акценты ставили?
До кризисный покупать светиться весь в красном – всё время готов к сделкам, дай только старт! Сегодня покупатель зелёный – спокойный – взвешенный, здравомыслящий, с желаниями своей покупкой немножко улучшить мир вокруг него (эко вопросы, вопрос чистого воздуха, солнце, вода)- создавая приятную среду для своих семейств и может быть немножко оранжевый – позитивен и полон надежд, что вложенные деньги пойдут на пользу его семье и ему самому, соответствующи меняя к лучшему мир вокруг таких людей создавая больше позитива.
Вернуться к списку новостей