lat  /  rus

Jūrmala


Apskatīt visus kartē

Rīga


Apskatīt visus kartē
Drukāt

Aktualitātes

image

Aicina apzināt un novērst pamatproblēmas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū, lai sāktos tā veselīga iz

29.11.2016

Latvijas nekustamo īpašumu (NĪ) tirgū ir vairākas pamatproblēmas, kas nesekmē tā veselīgu izaugsmi, un kamēr tās netiks apzinātas un novērstas, nevarēs runāt par esošajiem apstākļiem atbilstošu NĪ tirgus attīstību.

„Kad esam attapušies pēc dažādu „bumu” vai „burbuļu”, krīžu un pēckrīzes skrējiena, daudzi: gan klienti, gan kolēģi man jautā: „Kas sagaidāms tirgū?”. Lai noteiktu diagnozi, kas pašlaik notiek īpašumu tirgū Latvijā un izteiktu prognozes par turpmāko, būtu jātiek skaidrībā ar tiem izaicinājumiem vai pamatproblēmām, kas kavē tirgus veselīgu izaugsmi. Gribu rosināt uz diskusiju par tām, saprotot, ka, iespējams, ne visi piekritīs manam viedoklim, bet uzskatu, ka lietas ir jāsauc īstajos vārdos, lai beidzot sakārtotu īpašumu tirgu un sāktos šobrīdējiem ekonomiskajiem apstākļiem atbilstoša izaugsme,” uzskata NĪ jomas eksperts ar teju ceturtdaļgadsimta pieredzi – Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA biedrs, SIA Real Estate Jurmala valdes loceklis Igors Daņiļevičs. Viņaprāt, Latvijas nekustamo īpašumu tirgūir fiksējamas četras pamatproblēmas.

Viena no problēmām, ar kuru jau daudzu gadu garumā cīnās arī LANĪDA, ir īpašumu tirgus nesakārtotība no likumiskā viedokļa, lai šo jomu sertificētu, lai tajā strādājošajiem būtu likumiski noteikta atbildība, lai tirgus būtu legāls utt. „Šobrīd sanāk, ka jebkurš, kas iedomājas, var nodarboties ar īpašumu tirgošanu un nosaukt sevi par „speciālistu”. Potenciālos klientus uzrunā cilvēki bez kompetences, pieredzes, un, ja vien 20% tirgus darbojas profesionāli un godprātīgi, ievērojot ētikas kodeksu, bet 80% tirgus valda pilnīgs haoss, tad ir neiespējama godīga konkurence, bet klientiem ir lielas iespējas „iepirkties”: bez jebkādām garantijām jeb par savu naudu nopirkt turpmākās problēmas. Šī situācija turklāt met ēnu arī uz godprātīgo profesionāļu pusi un vārds „mākleris” jau ir kļuvis par tādu kā palamu: tas, kurš grib iedzīvoties uz tā rēķina, ko it kā varu pats izdarīt. Tomēr zobus paši nelabojam un arī operācijas netaisām, tam piesaistām ekspertus un profesionāļus, tāpat arī ar īpašumu tirgošanu: mesties iekšā īpašumu tirgū, tevi kā nezinātāju var vienkārši  maldinās vai piekrāps, radot nopietnas sekas ,” saka I. Daņiļevičs. Viņš domā, ka, tirgus var arī sakārtoties pats - pašattīroties, bet tam vajadzīgs ilgs laiks, tādēļ tikai pašu nozares dalībnieku rokās ir visas sviras, lai ar LANĪDA, kas ir profesionāļus apvienojoša institūcija,  palīdzību tirgu sakārtotu, ņemot vērā demokrātisko valstu pieredzi, labākos likumdošanas piemērus un praksi. Tādēļ šādā, nesakārtotā, tirgū tiek nepareizi veidotas attiecības starp klientu un starpnieku. Bieži vien netiek noslēgti sadarbības līgumi, notiek saziņa tikai elektroniski un starpnieki bieži vien pat nezina, kā izskatās klients, aģenti dažkārt pat neizbrauc uz objektu,  nesniedz klientam regulāras atskaites. Tādējādi tiek izkropļotas klienta-starpnieka attiecības.

I.Daņiļevičs novērojis, ka šādi starpnieki arī neiedziļinās īpašumu tiesību juridiskajās niansēs. „Ikdienas darbā redzam, ka klientu īpašumiem ir daudzi apgrūtinājumi: ēkas nav nodotas ekspluatācijā, ir nesakārtotas kopīpašuma lietošanas tiesības u.tml.  Šādā stāvoklī nedrīkstētu īpašumus piedāvāt tirgū, jo potenciālais pircējs tiek maldināts, kad un vai vispār šādus apgrūtinājumus varēs nokārtot. Tas ir kā ar auto: mašīnai nav motora, tā nevar braukt, bet, kad ieliks motoru, neviens nezina... Tā ir pavirša attieksme arī no īpašnieku puses pret saviem īpašumiem: nesakārtot īpašumu lietas no juridiskā un tehniskā viedokļa,” atzīst eksperts.

I.Daņiļēvičs uzskata, ka īpašumu pārdošana ir pārvērtusies par interneta veikalu darbību, ir tikai prece – īpašums, izslēdzot no šīs darbības pārdevēju un pircēju vēlmes. Savu uzskatu viņš raksturo šādi: „Ir pilni sludinājumi, interneta lapas ar īpašumiem, kurus vēlas pārdot, daudzi ir paņemti tirgošanai pat bez līgumiskām attiecībām ar īpašnieku. Piemēram, starpniekam piezvana persona, kas saka: „Es vēlos pārdot savu māju.” Starpnieks uzzina pamatinformāciju par īpašumu, aizbrauc uz objektu, visu sabildē, un ieliek internetā. Pārdevējs saka: „Es par savi īpašumu  vēlos saņemt tādu summu”. Man, kā tirgotājam būtu jājautā: kāpēc gribat pārdot šo īpašumu, cik ātri? Un noteikti – man būtu objektīvi jānovērtē pārdevēja cenas vēlme un godīgi jāpasaka: tādā laika posmā par šādu summu jūs to nevarēsit pārdot. Bet lielākā kļūda un atbildība ir tā, ka starpnieki šādus jautājumus neuzdod un paņem īpašumus tirgošanā par vēlamo summu. Mājas lapas ir pilnas ar šādiem - nepareizo cenu – sludinājumiem, bet potenciālie pircēji pēta šīs mājaslapas un viņiem rodas nepareizs priekšstats par objektīvo cenu līmeni,” stāsta I. Daņiļevičs.

No tā izriet nākamā problēma NĪ tirgū: veidojas nepareiza, izkropļota izpratne par reālajām īpašuma cenām tirgū jeb - haotiska cenu veidošanās. .  Arī jauno projektu attīstītāji vispirms par pamatu ņem savu izdevumu atpelnīšanu ar noteiktu peļņas daļu, nevis vadās pēc reālās situācijas tirgū un pircēju pieprasījumu un vēlmēm. „Situācijā „pircējs-pārdevējs”, kur pa vidu ir īpašums un nauda, šodien nevar notikt darījums, jo cena ir kļūdaina, lielākoties neadekvāta,” piebilst eksperts.

No augstākminētā izriet nākamā problēma: nepareiza/neprecīza īpašumu segmentācija, novērojis I. Daņiļevičs. Neviens nevar konkrēti pateikt, kurš objekts var tikt ierindots kādā segmentā. „Mēs visi zinām: ir komercapbūve, ir lauksaimnieciskie īpašumi, zemes īpašumi u.tml., bet, ja runājam par dzīvokļiem, izdala Padomju laikā būvētos namus un tad ir segments – jaunie projekti, lai gan tajos ietilpst gan tikko uzbūvētās mājas, gan arī vēl 2000. gadā būvētās, kas arī ir kļūdaini. Ir arī t.s. luksus jeb premium segments, kurā, piemēram, tikai vietas dēļ (Rīgas centrā vai jūras tuvumā) bieži ierindo īpašumus, lai gan tie ir visai viduvējā stāvoklī. Bieži vien īpašuma katrs pārdevējs pats nosaka šo segmentu, no tā rodas sajukums tirgū,” uzskata I. Daņiļevičs.

Kā vēl vienu veselīgu tirgus attiecību bremzējošu faktoru eksperts min to, kabieži vien trūkst normālu partnerattiecību aģentu vidū: nenotiek informācijas apmaiņa ar kolēģiem, iztrūkst savstarpējas uzticības. „Ir neliela grupa aģentu, kas godprātīgi un profesionāli veic savu darbu: pareizi izprot tirgu, mēģina sniegt pēc iespējas kvalitatīvāko pakalpojumu un sadarbojas arī savā starpā. Redzam, ka tirgū ir kompānijas un starpnieki, kuru mērķis ir nevis kvalitatīvs pakalpojums, bet gan – „ietirgošana”. Konkurence ir nepieciešama, bet tai ir jābūt veselīgai,” uzskata I. Daņiļēvičs.

„Neveicot kvalitatīvas pārmaiņas „pašā saknē” vai nu turpināsim sūkstīties par notiekošo vai arī kā daži – turpināsim dzīvot ar „rozā brillēm” par to, ka viss kārtībā. Ar nekustamo īpašumu jomas profesionāļu „jumta” organizācijas - LANĪDA palīdzību ir iespējams to izdarīt: sakārtot tirgu, lai tajā būtu godīga konkurence un visiem saprotami „spēles noteikumi”,” uzskata SIA Real Estate Jurmala valdes loceklis Igors Daņiļevičs.

Atpakaļ uz jaunumiem

 
Real Estate Jurmala SIA
Dubultu prospekts 3, Jūrmala, LV-2015
Tālrunis: +371 67762207 / +371 67762206
E-pasts: